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전세사기는 여전히 현재진행형입니다. 수백만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 날리는 피해자가 끊이지 않으면서, 정부와 지자체도 다양한 대책을 내놓고 있지만, 무엇보다 중요한 것은 **임차인 스스로의 사전 확인과 예방 행동**입니다.
1. 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 정보
- 등기부등본 확인: 반드시 대법원 인터넷등기소에서 원본을 발급해 확인해야 합니다. 소유주, 근저당, 가압류 내역이 있으면 고위험.
- 전입세대 열람: 같은 주소에 세대주가 여럿 있는 경우 보증금 반환 우선순위가 밀릴 수 있습니다. 주민센터 또는 정부24에서 조회 가능.
- 건축물대장 확인: 불법 다중주택이나 위법 구조물은 전입신고와 보증보험 가입이 불가할 수 있습니다. 정부24 또는 서울 열린데이터 광장에서 확인.
2. 계약 체결 시 반드시 챙길 것
- 등기부 소유주 본인과 계약할 것: 대리인 계약 시 위임장과 인감증명서 필수. 임의로 대리인 계약 유도 시 주의 필요.
- 계약서에 확정일자 즉시 신청: 주민센터나 정부24에서 즉시 처리 가능. 확정일자가 있어야 보증금 반환 우선순위 보호.
- 계약서 사본과 송금 내역 보관: 입증 가능한 서류로 보관 필수. 계좌이체 시 임대인 명의 계좌로 입금할 것.
- 보증보험 가입 가능 여부 확인: 가입이 불가한 물건은 위험성이 높으므로 가능한 가입 조건에 맞는 매물 선택 권장.
3. 전세보증보험 반드시 확인
2025년 기준, 전세보증금이 7억 원 이하인 경우 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통해 보증보험 가입이 가능합니다. 단, 입주일과 전입신고일 사이에 시차가 발생하거나, 등기부등본상 담보 설정 시 가입이 거절될 수 있으므로 미리 상담을 받아야 합니다.
- 보증료는 연간 약 0.1~0.2% 수준 (보증금 2억이면 20만 원 내외)
- HUG: https://www.khug.or.kr
- SGI서울보증: https://www.sgic.co.kr
4. 이런 상황이라면 즉시 계약을 피해야
- 계약서에 확정일자 기재를 꺼리는 임대인
- 등기부등본상 소유주가 아닌 사람과 계약을 유도
- 계약금만 현금 요구 / 계좌 입금 회피
- 건축물대장상 사용 승인일이 없거나 불법 용도
- 이미 보증금 선순위 세입자가 존재하는 물건
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5. 체크리스트 요약
- ☑ 등기부등본 소유자 및 근저당 유무 확인
- ☑ 전입세대 열람으로 중복 세입자 여부 체크
- ☑ 건축물대장 통해 불법건축 여부 확인
- ☑ 계약 시 확정일자 신청 및 계좌이체 송금
- ☑ 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 체크
- ☑ 계약 전 전·월세 실거래가 확인 필수
6. 전세사기 의심 시 대처 방법
전세사기가 의심된다면 다음 기관에 즉시 문의 및 상담하세요.
- 국토교통부 전세피해 신고센터: ☎ 1599-0001
- LH 전세피해 지원 콜센터: ☎ 1600-1004
- 법률구조공단 무료 상담: https://www.klac.or.kr
- 서울시 전세사기 예방센터: 지역별 지자체 홈페이지 참고
7. 마무리 조언
전세는 ‘살기 위한 공간’이지만, 동시에 수억 원이 오가는 ‘투자’이기도 합니다. 감정이 아닌 데이터로, 말이 아닌 서류로, 사람보다 제도를 믿고 움직이는 것이 전세사기를 막는 가장 확실한 길입니다.
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